こんにちは、なまずです。コロナの影響か競売の件数もがっくりと減ってしまいました。平日にもかかわらずゼロ件とか。
巷では競売不動産スクールの話を聞きますが、このまま競売件数がすくないとスクールで学んだ内容が活かせずらいしサポート期間内に結果だせるか心配もしちゃいます。
本日は入札編です！入札編はテクニックや不動産の知識ではなく『事務処理』にすぎません。一度やり方を知ってしまえばおそるるにたらずです。市役所いって住民票とるときって、一番最初は軽くドギマギしませんでした？そんな感じです(笑)２回目からは余裕ですよね。
☑入札書類とは
☑入札書類の作成の仕方
☑入札書類の添付書類と出し方
☑読み終えれば入札書類関係はOK！！
前回の入札金額査定編の続編になります。
目次
不動産競売における入札書類とは？
競売に参加するための書類一式を入札書類と呼んでます（わたしは）。
大体想像つくと思うのですが、自分がこれはとは思う金額を記入して裁判所に提出するものです。
実際には
②入札保証金振込証明書（参加するための保証金を銀行に振り込んだ証明書になります）
③陳述書（最近提出が必要になった。自分が８〇３じゃないと陳述する書類ｗｗ）
④添付書類として住民票・全部事項証明書（個人なら住民票、法人なら会社の全部事項証明書）
この4点を書留で郵送もしくは、執行官室へ持ち込めば晴れて競売参加の資格を得る事ができます。
後述しますが、③はBITでダウンロードし④の添付書類は各自役所等で手に入れる必要があります。
これは前橋地裁の実際の入札書類です。前橋地裁の高崎支部はやさしいｗｗので陳述書も一緒にくれました。他の支部だと陳述書は自分でダウンロードのパターンが多いですね。
入札書を入手しよう！
入札書類入手方法は２通りあります
物件管轄している地方裁判所支部の執行官室に直接行って、『入札書類くださーい♪』って言えばもらえます。千葉本庁のような数が多いエリアでは執行官室の廊下に置いてあるケースもあります。
もしくは郵送で執行官室から送ってもらいます。
聞きなれない『執行官室』というワードがでてきました。初めて聞くと威厳がありそうで恐怖におののきます(笑) 地方裁判所の各支部にある部門で競売不動産の落札までを管轄しています。ですので落札するまでの問い合わせなどは執行官室に電話します。落札したら売却係に管轄が移行されます。
ちなみに、傾向として執行官室は塩対応が多いですｗｗ あくまで個人的見解です、もうちょっと優しくしてよと思うこともままありますね。これは競売の性格上入札前は全ての人に公平に接しなければならず、無駄口含めた余計な情報は話さない事が原因とかってに想像してます。
売却係になったとたんにフレンドリーになる体験を何度もしてます。
まずは三点セットで欲しい物件がみつかったら、その管轄している支部をしらべます。直接行く場合はBITの連絡先一覧が使いやすいので住所・電話番号を調べる際はのぞいてみてください。
郵送で入札書類を送ってもらう方法
いちいち執行官室までいってらんないので、基本は返信用封筒をいれて執行官室から送ってもらいます。
②どこの支部でも３，４日後には送ってもらえる♪
簡単ですね、支部の住所はBITで一覧がありますのでそちらで確認してください。
用意するもの
わたしが実際につかってるものです。
返信用封筒としてA4サイズの封筒、返信用切手として２５０円分貼り付けます（書類の部数によってもっと節約できるかもしれませんが、めんどくさいのでいつもこの金額でやってますm(__)m）。郵送時に使う封筒は長形3号サイズの封筒を使用しています。たぶん92円切手で郵送ですます、念の為に郵便局で確認してみてください。
同封する依頼書の内容ですが、なんでも構いませんが一例として
〇×地方裁判所 〇〇支部 執行官室御中
お忙しいところお手数ですが、入札書類を同封の封筒にて返信いただけませんでしょうか？
お手数ですがよろしくお願いいたいます。希望部数は８部です。
【自分の住所と連絡先と名前を記載】
こんな感じでOKです。
郵送してから早ければ３日後、遅くても１週間くらいでは返信もらえますが入札期間ギリギリだとどきどきするので事前に入札する可能性のある支部の書類は準備しておきましょう。
入札書類は共用ではなく、各支部で異なります。ですので支部ごとで準備してください。
一回で何部送ってもらえるか問題
私は通常希望として８部とか１０部とか書いてます。一度某千葉本庁で十部って言ったら断られたトラウマ体験があるからです(笑)１０部くらいだったら問題ないとおもいますが、それくらいを攻めるのが無難だと思います。
私はチキンなので１０部以下ですが、みなさんは何部までいけるかチャレンジしてみてくださいｗｗ
これが実際にストックしている入札書類です。たぶん２０支部分くらいあると思います。首都圏を中心に、なぜか高知とか山口とかありますね。いずれみなさんもこうなって、あったと思っていた入札書類が入札直前に無くっててんぱることもあろうかと思いますよ。
まずはこの方法で、自分が興味あるエリアの入札書類を入手してみましょう！！
入札書類の記入方法
実際に入札書類が手に入った所で記入方法について書いていきますね。あと一息です、頑張りましょう！
入札保証金振込証明書の作成
手元に『入札保証金振込証明書』と『裁判所保管金振込金受取書』を用意してみてください。受取書は銀行でちゃんと振り込みましたよという領収書になります。振込用紙みたいなやつなのでぱっと見ですぐわかります。
この振込用紙を銀行にもっていって、入札保証金を振り込みます。保証金の額は三点セットのあたまにあります。基準価格の２割がそれにあたり、リッチな方は２割以上振り込んでもかまいませんｗｗ
これが振込依頼書です、期間内に銀行で保管金を入金しましょう。入金すると右下に『日付付きの領収印』を押してもらえます。これが振り込んだ証明になるので、確認にあるか確認してください。
３枚つづりになり、まれに行員さんが領収印を忘れる事があります（マジ）。
【振込依頼番号】には三点セットで確認している事件番号を記入します。右詰めです。
【フリガナ】個人なら個人名のフリガナ、法人なら法人名のフリガナを記入
【個人名または法人名】個人で参加なら自分の名前、法人なら法人名。法人名の場合は代表者の氏名も記載すること。
【住所】個人なら住民票のある住所、法人なら登記している住所
こちらが『入札保証金証明書』になります。
書き方はもうへっちゃらです。住所、名前事件番号、物件番号、開札日と保証金の返還請求の欄を記入します。ここで補足ですが
物件番号とは、事件番号内の土地や建物一筆づつわりあてられた番号で、建物が１つで土地が３つある物件なら１，２，３，４と４番まで存在します。気持ち的には『１～４』とやりたいとこですが、支部によってはコレがNGになるらしい。めんどくさがらず『１，２，３，４』と書く癖をつけましょう。
名前の後ろには印鑑、法人なら法人の印鑑です。入札資料では何か所か捺印する書類がありますが、すべて同じ印鑑をつかってください。落札後の確認で同一の印鑑が必要となるので、競売専用の印鑑を作ってもよいかもしれません。
わたしも一度やりましたが、銀行印と競売入札資料の印鑑を混乱して危うくトラブルになりそうな事がありました。皆さんもきをつけてくださいまし。
そして銀行で振り込んだ保管金証明書（裁判所提出用）を下部に貼り付け割り印を押します。割り印は名前の捺印でつかった同じ印鑑を使用してください。
これで入札保証金振込証明書の作成完了です。銀行にいかねばならないので、ちょっとめんどくさいですがこのめんどくささがあるので競売参加の敷居が多少高くなってくれてると考えてます。
入札書（期間入札）の記入方法
入札書の記入は簡単です。自分がこれぞと思う金額を記入します。数字の前には必ず『￥』を記載してください。桁数まちがえたら落札しちゃいますからきをつけてくださいね(笑)
捺印はやはり、他の資料でつかったものと同じものをつかってください。
入札書は記載がおわったら確認し、『入札書専用封筒』に入れ糊付けします。これで開札までだれも開けられないようにしています。入札書だけですよ！
陳述書の書き方
最近加わった提出資料です。自分が暴力団員等ではないことを陳述する文章になります。
入札資料と一緒におくってくれる支部もありますが、ほとんどは自分でダウンロードして手に入れます。
陳述書のダウンロード方法
BITにてダウンロード可能です。コチラへ飛んでダウンロードして、プリントアウトします。
記入は簡単です。
捺印をわすれないようにしましょう。例では個人の陳述書をつかいました。法人の場合は法人用の陳述書があります。２枚あり、役員全員の名前を書く欄がありますので注意してください。
添付書類を用意する（個人：住民票 法人：全部事項証明書）
個人で入札する場合は住民票、法人の場合は全部事項証明書が必要になります。発行から３か月以内という期限の縛りがあります。たしか開札日起算で三か月だったと思う（昔執行官室に問い合わせた記憶があるような、ないような）ので期限に余裕をもったものを用意しましょう。
よくあるのですが、添付資料忘れで参加資格をうしなっている事があります。しかも、裁判所は『添付がなかったので無効です』とは連絡してくれません。あとで思い返すと、添付わすれてた！！って事が数回ありましたね。
資料を書留で郵送する
ここまでで、入札保証金振込証明書・専用封筒にいれた入札書・陳述書・住民票（法人なら全部事項証明書）を準備してきたと思います。これを入札書類をもらったときについてきた専用封筒、もしくは自分で封筒を用意して書留で郵送します（専用封筒がある支部とない支部があります）。
高崎支部は専用封筒がはいってました。これに同封して、郵便局で書留で郵送します。
おすすめは、資料作成時にすべて写真で残しておくことです。というのも、入札してから『あれ？？入札金額かきまちがえてないよね？』とか不安や疑心暗鬼に襲われることがままあります(笑)
その際に写真データがあれば全部確認できますので、おまじないみたいなものです。
入札書類作成前に必ず確認すること 【取り下げ確認】の重要性
取り下げとは
これまで入札書類の記入方法について説明してきました。これで入札までは問題なく行けるとおもいます。ですが、実はこの入札書類を作成する前に必ずやらなきゃいけないことがあります！それが『取り下げ確認』です。
実は競売にかかった物件は、債権者が同意すればいつでも『やっぱ競売やーめた』ってできるんです。競売手続きをやめる事を『取り下げ』と呼び、これは最高価買受人が確定するまでは取り下げられる可能性があります。
ですので我々が一生懸命三点セットとにらめっこしている間にも取り下げになるパターンもあります。
ましてや、銀行にいってお金を振り込んで資料を送ったらすでに取り下げられていたでは目も当てられません。
ですので必ず入札資料作成前に取り下げ確認を行いましょう。
確認方法は簡単です。管轄支部の執行官室に電話して『取り下げ確認お願いします！！』といえば、現時点で取り下げられている事件番号をおしえてくれるか自分が取り下げがあるかどうか知りたい事件番号を伝えるだけです。
過去記事でも書いたことあるので、読んでみてください。取り下げ確認、本当に重要です。わたしも何回も悔しい思いをしています(笑)
個人的な感覚なんですが、取り下げられる物件は優良な物件が多いのではと思ってます。ですので取り下げられたら『自分が選んだ物件はよかったんだ！』と思うようにして次の物件をさがしましょう！！
取り下げのリスクを最小限にする入札のタイミング
【取り下げ】についえて書きましたが、取り下げのリスクを最小限にするテクニックがあります。それは極力入札期間の最後のほうで入札することです。
入札期間の前半で入札してしまうと、その後取り下げられる可能性もあるからです。理想は期限最終日に取り下げ確認をしてから入札する。後半にして、取り下げ事前確認を行えば多少回避できます。
ですが、これだと時間的にカツカツ過ぎてリスキーです。おすすめは期限最終日の３日前くらいです。書留は基本翌日には届きますが、余裕をもって３日前にしています。もちろん最終日に確認して、作成して直接持ち込むのもありです。わたしも何度かはやったことあります。
これで入札書類作成編を終わりにします。思ったより簡単だったんじゃないですか？たかだか手続きなので手順を踏んで処理していけばおそるるに足らずです。
まずは入札書類をゲットするところからはじめてみてくださいね！！
