こんにちは、なまずです。今回から不動産競売を始めるになたって必要な知識を連続で記事にしていってみます。わたし自身何十回も経験があるわけじゃないし、これからも成長していかねばならないので自分の知識の整理の意味もこめて書いてみます。
今回は第一弾として、『三点セット』の入手方法についてです。ないより、三点セットは競売における基本資料であり、すべての資料です。これがないと始まりません 🙂
三点セットの読み解き方については次回にまとめます！
目次
『三点セット』とは？
そもそも『三点セット』とはなんなのか？
不動産投資をかじったことがある人や、興味をもっている人なら一度は耳にしたことがあるとおもいます。そもそも三点セットとはなんなのか？
土地の現況地目，建物の種類・構造など不動産の現在の状況のほか，不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され，不動産の写真などが添付された現況調査報告書，（２）競売物件の周辺の環境や評価額が記載され，不動産の図面などが添付された評価書，（３）競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか，土地又は建物だけを買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載された物件明細書のそれぞれの写しを１冊のファイルにしたもので，各地方裁判所に閲覧できるよう備え置いたものです。競売物件の買受けのために重要な内容が記載されていますから，その内容をよく理解して吟味する必要があります。
引用元ー不動産競売物件情報サイトBIT
堅苦しく説明するとこのようになります。ざっくりかみ砕くと、一般不動産における『マイソク』の役割をして担当執行官が不動産鑑定士の協力を得てまとめ上げたその物件の資料になります。
われわれ投資かが得られる資料は、これ以上もこれ以下もないのですべての競売参加者がこの資料を基にしのぎを削ります。
こんな内容について書かれています。
②物件情報（広さ・築年数など）
③権利関係について
④不動産鑑定士の評価（価格設定の根拠など）
⑤物件の現況について
⑥占有者へのヒアリングの内容
などがあり、基本的に担当執行官が知りえたことをすべて公開しています（一部個人情報はふせられいます）。
三点セットの構成について
三点というだけに、『おそらく資料が３部構成になっているのかしら？』と思うかもしれません。三点セットの構成について説明します。
②現況調査報告書
③評価書
の３点で構成されています。期間入札の広告があるから４点では？ってつっこまれるかもしれませんがこの３点セットで理解しましょう。各構成の内容はこのようになっています。
一枚にまとめられており、対象不動産の住所表示・成立する地上権について・負担となる他人の権利・占有者についてやそのほか注意事項がかかれいる
担当執行官が現地に訪れて知りえた情報や各機関に問い合わせを行った事がらが記載される。中でも「関係人の陳述等」は重要であり、権利関係者や占有者の人物像を知るのに重要な要素となる。また執行官が調査によって気付いた注意点や懸念点も記される
不動産鑑定士が行った物件調査結果が記される。建物・土地の接道状況など現況調査の結果や価格設定の根拠が記される。当然調査により瑕疵や不確定要素があれば価格に反映される事なる。入札する上で重要な資料
三点セットはA4用紙で２０枚～３０枚くらいの資料です。先にも書きましたが、資料はこれだけなのでしっかりと読み込む必要があります。
説明はいいから『三点セット』の入手方法を教えろ！
三点セットの入手方法について
一般的な入手方法は３つあります
②不動産競売物件サイト「BIT」でダウンロード
③裁判所へ行ってゲット
上記のうち③は手間的にも現実的ではないので①か②の２択になります。９８１は一般のサイトでＢＩＴは裁判所が運営しています。どちらもダウンロードは無料です。まずはダウンロードすることから始めてみましょう！
『981.jp』で三点セットを入手する方法
まずは981にサイトへ飛んでみましょう。コチラになります。どうですか？ちょっと怪しくありません(笑)そもそもネーミングがなんだか怪しくて、わたしも最初は警戒してましたｗｗ今では立派な団体となり、不動産競売の安全な流通をめざしているようです。
ちなみにですが、この怪しい「981」というネーミングについて。私が聞いた噂によると、とある大物競売投資家が「競売→けいばい→きゅーばい→９８１」とおやじギャグてきダジャレから発明されたと聞きましたｗ
手順は簡単です！
②気になる物件を検索
③ダウンロードボタンをぽちる
以上です、簡単でしょ？
会員登録方法
まずはココにとんで『無料会員登録』を行います。
必要事項を記入の上、一番したの「利用規約に同意して登録」ボタンをぽちります。これで会員登録は完了、はれてダウンロードができるようになります。ちなみに一般会員（無料）とプロ会員がありあります。プロ会員は会費がかかりますが、過去の三点セットをダウンロードできるようになったり981の落札予想価格を参考にすることができます。
最初は特に必要ありません、無料会員で十分です。私は不動産競売取引主任という資格をとって、会費が割安になったのでプロ会員になりましたが、無料でも不便さを感じる事はありません。
物件の検索
メイン画面にはいっていただければ、おそらく使い方は直感的にわかるとおおもいます。
赤枠で各エリアにおける現在入札可能な物件検索ができます。青枠は詳細条件を指定して検索できます。
具体的にやってみますね、築古戸建てブームなので千葉県エリアで戸建てを検索してみましょう！
左側でエリア・物件種類と築年数を選択します。結果が右側に表示され、検索した時点では２１件の物件が入札可能であるわかりました。今回はこのなかから、みんな大好き八街の戸建ての三点セットをダウンロードしてみます。
個人的な感想ですが、八街は築古戸建ての聖地みたいな感じで結構むかしからガチDIY勢も多く参入障壁が高いと感じて敬遠してますｗｗあくまで個人的見解です。
ダウンロード方法はこの一覧の画面から直接「３点セット」ボタンをクリック
もしくは物件を選択して、詳細を表示させてから上部の「三点セット」ボタンをクリックします。
これでめでたく３点セットのPDFがゲットできました！！簡単ですよね。ちなみに981のこの画面は、物件情報がよくまとめられているのでざっくり選ぶ時には重宝します。この内容を確認して、興味があるようなら三点セットをダウンロードしてもよいかもしれません。
BITで三点セットを入手する方法
不動産競売情報サイトBITでの三点セットダウンロード方法です。こちらは会員登録は必要ありません。
まずはホーム画面にアクセスします。
まずはココでエリア選択をします。先ほどと同じように千葉の戸建てを探してみましょう。
千葉を選択するとこの画面になります。
さらに千葉エリアないで検索をかけます。右側上の地域・沿線で選ぶ管轄している地方裁判所をチョイスしさらに検索をかけます。ここでは地域から八街市を選択してみます。まずは『地域から探す』をクリックします。
この画面に飛びます。まずは①で物件種別を選び、②で地域を選択し最後に検索するをクリックします。
検索ヒットした物件が一覧にでます。
気になった物件が見つかれば『詳細はコチラ』をクリックします。
物件詳細が表示されます。左下の『三点セットのダウンロード』をクリックすれば入手できます。
どっちつかえばいいの？
個人的な感覚ですが、わたしは三点セットの検索は981を使っています。物件の情報がリスト化されていて見やすいからです。BITは売却結果の確認や過去の落札価格を調べる際に利用しています。
これはみなさんの使いやすいほうを選んでいただければ結構です。
まずは興味ある物件を検索してみて、三点セットをダウンロードしてみましょう！
すでに不動産競売の第一歩を踏み出したことになります。地獄への第一歩ではないことをご祈念もすいあげます(笑)
まとめ
まずは981やBITにいって、気になる物件をダウンロードするだけ！
以上になります。簡単ですよね？
次回は三点セットの読み解き方について書いていきます。お付き合いありがとうございました！
✅三点セットの概要
✅三点セットの入手方法