こんにちは、なまず大家です。
前回の落札では「破産管財人」問題で右往左往しましたが、今回は「情緒不安定」の方がいらっしゃるというので強制執行前提でした。
実は強制執行についてあまり理解していなかったので、色々調べてみました！特に強制執行ができない場合があると小耳にはさんでいたのでその辺を探りました。
目次
競売不動産における『強制執行』とは？
強制執行とは？
強制執行（きょうせいしっこう）とは、債務名義にあらわされた私法上の請求権の実現に向けて国が権力（強制力）を発動し、真実の債権者に満足を得させることを目的とした法律上の制度であり、日本においては民事執行法（以下単に「法」とする）を中心とする諸法令により規律される。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
とWikipediaにあります。落札後で言う強制執行とは落札者に替わって、国が強制力を発動し居座った元債務者を追い出してくれるシステムです。
競売で落札した物件に、元債務者が住んでいたとします。交渉しても拉致があかず、なかなかでてってくれない。それをクリアにできるのが、強制執行です。ひと昔前は占有屋とかいろんな筋の方々が暗躍していたそうですがコレにより最近はあまりみなくなったようです。
普通に強制執行を行おうとすると裁判をやり判決が必要になる
競売の競落人（買受人）は入金後６ヶ月以内なら強制執行を行使する権利が与えられております（行使できる諸条件については割愛）。
ですので、６か月間で入居者と連絡がとれなかったり・うまく交渉できない場合は強制執行の段取りをすすめます。これってかなり素晴らしい権利で、競売以外で強制執行を行おうとすると裁判を行い判決を貰ってからでないと申請できません！
掛かるお金もハードルも時間も半端ないです、それが落札と同時にあたえられているとはなんと素晴らしいシステムでしょうか。
強制執行の進め方
実は今回落札した物件は強制執行で進める予定なので、段取りや実際の進め方については別記事で詳しく書いていきます。
こんな感じで、ざっくり2ヶ月から３か月くらいかかるようです。
肝心な費用なんですが、家にある残置物の多さで大分かわるそうです。なぜなら残置物についてはすべて倉庫保管をしなければならずその費用がかさむらしいです。戸建てですと３５万～５０万くらいと噂では聞いてます。
この辺の詳しい費用については、今後実際に手続きをやりますのでまたまとめます。
強制執行ができない場合があるってまじ？？
競売不動産で強制執行はどんな時につかうのか？
基本的に下記のような場合、強制執行を粛々とすすめます
②占有者と交渉するが、主張がわがままで交渉にならない場合
③占有者がヤバそうで顔を合わせてたくもない場合
④そもそも交渉すらできないような変わった方がいる場合
上記のようなケースで利用できます。当然、執行するとお金と時間がかかるのでまずは執行せずに話会いで決着できる道を模索してからです。ちなみに、今回ワタクシが落札したのは③のケースです。
三点セットをみると、執行官も警官をつれて聞き取りしてましたからかなりアグレッシブな人が住んでると予想されますｗｗ
強制執行ができない場合があるってまじ？？
ここまで読んでいただくと「競売不動産って強制執行できるから無敵じゃん！なんでもジャンジャン落札したい！！」ってなりますよね？？！
実はそうもいかないらしいです。
例えば身寄りのないお年寄りが単独で住んでいた場合や障碍者の方が住んでいた場合など、道徳的にどうか？と思われる物件は強制執行ができないと聞きました（ワタシが聞いただけですが）
となると、慎重に物件選ばないと買った物件に永遠と居座られ強制執行もできないという最悪のパターンになるということも無きにしも非ずという事です。
でも三点セットには書いてないんです（ヒントはあるかもしれない）。「この方は身寄りのないお年寄りなので強制執行負荷」とかあれば助かるんですが、書かれている情報から推測するしかありません。
実際に執行官さんに聞いてみた
ソースが人から聞いただけだったので、資料閲覧したついでに執行官さんに色々聞いてみました。当然まだ入金していないので落札した物件についての相談ではなく一般的な強制執行の基準として伺いました。
①身寄りのないお年寄りで資産がほとんどない
②障害者の方で自分での判断ができない方、家族の協力がえられない方
③道徳的に考えて不当と思われるケース
こういう場合は担当執行官の判断によって執行できない場合があるそうです。様は強制して追い出して後は自分でどうにかしてねってコンプライアンス的に厳しい場合ですね。
この場合は行政機関や親類家族に働きかけながら落札者が転居先を見つけるまでは手続きを薦められないとのことでした。ですので逆にいうと、転居先さえ見つけられれば可能という事です。
定義付けは難しくあくまでケースバイケースという事を強調されていました。
今回落札した物件は？
今回ワタシが落札した物件は、「情緒不安定で暴力的傾向のある方」が住んでいるというモノでした。ですので強制執行前提でしたが、唯一の懸念点はその方が手帳などもっていて身寄りがなく執行できなかったらどうしよう？という事でした。
昨日、資料を閲覧したあと現地に行ってきました（入札前にいかないからこうなるｗｗ）
すると住んでいる形跡がなく、近隣の方にヒアリングしたら夏前にでていって戻ってないとのことでした！！
執行官にこの場合はどうっすか？ってきいたら「だったらさっさと強制執行だんどりして、残置物だけやっちゃえばいいんですよ」っと言われましたｗｗ
お付き合いありがとうございました。強制執行できる・できないって結構デリケートな問題で判断が難しいと思います。この記事を参考にして、ご自身でも調べてみてください。身に染みたのは、入札前に現地調査しろでした(笑)
✅強制執行のやり方と費用
✅強制執行ができない場合ってあるの？
✅強制執行ができない場合の対応を執行官と相談してみた結果