競売不動産　三点セットに「破産管財人」ってのがいたけどナニコレ？？

こんにちは、なまず大家です。

こないだ落札した物件なんですが、三点セットに「破産管財人」の文字があったんです。よくわからないので無視してたんですが(笑)落札してはじめてもっとしっかり読み込んでおけばとおもいました。

今回はその反省も含めて、競売不動産における「破産管財人」について調べた事を書いてみたいと思います。間違いや、認識違いがあればご指摘いただけると助かります。

そもそも破産管財人とは？？

三点セットでよく見かけてたけど、あまり深く考えてませんでした

「破産管財人」の定義を調べてみました。

破産管財人（はさんかんざいにん）とは、破産法の破産手続において、破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利を有する者をいう（同法第2条第12項）。法人が破産した場合、破産管財人の氏名のほか、所属する法律事務所とその所在地が登記事項とされており、大規模な破産事件においては複数の破産管財人が選任されることもある。通常は弁護士がその任に当たる。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

とあり、債務者が破産手続きを裁判所で申請すると同時に裁判所により選任されるものです。今回は個人のケースについて書いていきます。

当然、破産管財人が選任されると財産の処分権は債務者本人から破産管財人の手に移ることになります。

そしてこれがなかなか理解できなかったんですが、破産管財人はその「破産財団」のトップという位置づけになります。また見慣れないワードがでてきましたｗｗ

破産財団（はさんざいだん）とは、破産者の財産又は相続財産若しくは信託財産であって、破産手続において破産管財人にその管理及び処分をする権利が専属するものをいう（破産法第2条第14項）出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

というもので、「財団」なんていうからどこかの団体かとおもったら破産者が所有していた財産の事で、管財人が処分できるモノの事を言うようです。

競売における破産管財人のポジションは？

定義が分かるとおのずと理解できるようになりました。通常なら、落札と同時に債務者にコンタクトをとるのですが破産管財人が選任されている場合の財産所有権は破産管財人になりますので、管財人とコンタクトをとり今後の交渉をします。

つまり、○○法律事務所の✖✖さんという方が管財人という情報さえあればコンタクトが容易になります！！

通常、旧債務者が落札した物件に住んでいない場合はその本人と残置物や鍵の処理の為にコンタクトしなければなりません。が、連絡を取る事が困難な事が多々あります。ところが、看板を掲げた弁護士事務所の先生が財産を処分しているということになれば、コンタクトは容易になります！

ここまで調べた際は「やった！弁護士さんに連絡すれば解決するじゃん♪」と小躍りしてました（三点セット上では債務者が入居してましたが、落札して見に行ったらもぬけの殻でしたのでビビってました）

破産管財人は競売不動産案件にどんなポジションで接してくるのか？

競売に至るまでが色々難しいらしいのですが、競売がはじまって落札されたら管財人は「なんでもいいから早く事を終わらせたい」というバイアスがかかるそうです（競売不動産先輩談）

つまり今回のワタシのケースでは本人が居なくて残置物が残る状態ですと、残置物なんていちいちお金に換えてられないから残置物放棄にさっさとサインして、落札者に処分してもらいたいという風になる可能性が高いそうです。

ちなみに管財人の報酬は破産財団に入ってくる金額から支払われるようです。

ここまで調べたので、資料に書かれた管財人に連絡してみた！

いざ、破産管財人に電話♪

裁判所で資料を閲覧したので、しっかりと弁護士の名前と事務所の連絡先をゲットすることができました！！以前書いたblogを参考にしてください。

さっそく電話しました！！

お忙しい所失礼いたします、〇〇先生でしょうか？今回、××さんの物件を落札したものなのですが今後の処分についてお話させていただけますでしょうか？（先生と奉って下手にでる作戦をちょいす）

××さんの件ですか？ちょっと履歴調べますね。お待ちください。

××さんの案件は、平成△月に財団が放棄をしました。またすでに管財人の選任を外れています（終了したらしい）のでお答えできることはございせん。

（予想外の回答と知らない単語がでてきてテンパるｗｗ）・・・・あ、はいっ、お忙しいところありがとうございました！

財団が放棄ってなに！！

実は三点セットには何時に財団から放棄されているという記載がありました。ですが、管財人の意味すらよく分かっていなかったワタシはそんな言葉はスルーしていたんです(笑)

財団が放棄するってどういうこと？？

さっそく「財団の放棄」について調べました。この辺にくると、かなり法律の専門的な言葉のオンパレードでむずかしかったです。ワタシレベルが理解できたことをまとめます。

参考になった記事はこちらです

”破産財団から放棄された財産とは？”

　引用先：LSC総合法律事務所HPより

他でもネットで探してみてかみ砕いてみました

今回ワタシが落札した物件はオーバーローンの不動産に該当します。察するとですが、任売の方が高くうれる可能性があるのに、競売にいたった経緯を考えると担保権者と管財人の間でも色々あったのではないかと想像されます。

ですので落札物件の競売申し立て人は担保権者であるサービサーが競売申し立て人になっています。

財団から放棄された不動産の処分権は誰に？？

これが大事です！せっかく管財人を探してサックっと終わらせようとしていたのに、すでに放棄されていたのです。

財団より放棄された不動産の処分権は破産者に戻ります。つまり連絡をとるすべがない旧債務者と残置物の協議をしなければならないのです( ;∀;)

破産管財人・財団・放棄のまとめ

こうやって色々調べたあとに三点セットを読み返してみました。すると色んな事がわかってきました（最初から調べろｗｗ）

この物件は三点セット作成時にすでに財団より放棄された物件で、管財人の選任も終了していました。そして担保権者であるサービサーが競売申し立て申請を行い、ワタシが落札したという経緯です。その間に、物件に住んでいた破産者はどこかに行ってしまい資料を閲覧しても手掛かりすらなく途方にくれているのが現在の状況ですｗ。

倒産法とかをがっちり勉強しないと、色々難しい内容でしたが素人なりに調べて理解したつもりです。ワタシのように落札してから慌てないように、皆様の参考になれば幸いです(/・ω・)/

今後、知識のアップデートした際ににはその都度更新していきますのでよろしくお願いいたします！