競売不動産　よく聞かれる疑問に答える！安いの？怖くないの？

こんにちは、なまず大家です。競売やっているとテンプレートで聞かれる事が何個かあります。

弱小競売マンではございますが、私見を記事にいたしました！

先に結論から

結論を先に

詳細については以下の御覧ください。

『競売』って本当に安くかえるの？？

これ本当によく聞かれます(笑)大変そうなイメージのある競売不動産で安くかえなかったら意味ないですもんね。

競売不動産の基準価格設定方法

そもそも、競売不動産物件の値付けの仕方について解説しますね。

競売の価格は、担当執行官と不動産鑑定士が現地評価をして決定します。

鑑定士が評価する金額はあくまで、物件の現状の価格でありこの価格に『競売市場修正』という掛け目が入り0.7掛けします。

さらに、物件の良しあしによっては色々な掛け目がはいります。例えば、境界争そいがある、建物が斜めの可能性がる、廃棄物が埋まっている可能性があるなどです。マイナスの掛け目が入ることはありますが、プラスの掛け目はありません。

評価人が設定する価格が実勢価格かどうかには議論の余地がありますが、ざっくりイメージとしては３割引きの掛け目で基準価格設定するので安いです。

基準価格が安くても・・・

ここまで読むと「競売安いじゃん！やってみたい！」と思われる方もいるかもしれません。が、現実は甘くありません(笑)

折角安い基準価格が設定されても、あくまで基準価格でありその後欲望にまみれた入札者たちの争奪合戦がはじまります！

市場原理と同じで、価値のある良い物件・手間のかからなそうな素直な物件には入札者が殺到し落札価格が冒頭します。

蓋をあけたら、基準価格の２倍とか３倍だったとかもよくあります（エリアにもよる）。

最近は高騰している傾向が顕著

よくTwitterみていると、こんなtweetみかけません？

『競売高杉、内見もできないのに市場より高いとか✖ゲームなの？』

『私は競売やりません、なぜなら市場より割高だからです』

基本的には私もこの意見に同意します。値段は昔のウハウハの時代よりは高騰してきていて、落札結果でみると「アットホーム」で買った方が安かったんじゃね？ってもの結構あります。

更に最近の築古戸建てブームにより、戸建て入札は大分数が増えてきた感じがしてます。

回答　ここ数年の相場を見ると安くはない。一般市場と同じで、高く取引されているのもあれば安く取引できるものもある。

大分つまらない回答になりました、すいません(笑)要は不動産一般市場とおなじで、良い物件は高いし悪そうな物件は安いんですよ。１０年前とかにくらべると、競売やれば単純に儲かるという時代ではないきがしてます。

特に転売向けの物件は入札数も増え、値段も高騰しています。戸建て再生投資ブームの影響で、業者や個人の入札が増えている印象です。

ではなぜ『競売』なのか？

ここまでみると、一般市場とかわらないなら内見できる一般の方が安全でギャンブル性もないしいいよねと思われると思います。わたしも一理あると思います。

わたしとしては競売のほうが一般流通より諸々のゆがみが生じ安く買える可能性が高いと認識しています。

どんなゆがみかと申しますと

こんな感じで、経験値を積めば一般よりは安く買えるとおもっております。とくに③が克服できるようになれば、かなり安値ゲットに近づいていると考えます。当然ここにあげたのはメリットだけなので、デメリットも存在します。そちらについては別記事で詳しく書いてみたいとおもいます。

競売って怖くないの？

これもよくきかれますね！

競売のイメージは、殆どコレですよね。ヤ〇ザがらみの人がいたり、変な占有屋みたいなのが居座って出ていってくれない。

このイメージに尽きると思います。

落札者は強制執行できる

以前はそうだったようですね(笑)裁判所にはその筋の人だらけで、一般人ははいれなかった世界だったと先輩から聞きました。占有屋もあたりまえで、ヤ〇ザとのパワーバランスで占有解除の為の上納金があたりまえの時代もあったようです。

ですが、現在は民法が何度も改正されて占有屋対策もできて殆ど見なくなったときいてます。

変な人が居座っても、落札者には強制執行できる権利があります。裁判を起こさなくても、落札後６か月以内であれば強制執行手続きを取る事ができます。これができるようになって、占有屋さんの姿はみえなくなったようです。（ただし強制執行には諸条件がありますがココでは割愛）

ですので、占有者がいた場合はまず交渉。交渉決裂の場合は強制執行すればめでたく立ち退いていただけるのです。

強制執行できないパターンもあります。賃借権が不動産の担保設定より早い場合なのです。入札前に確認できる事なので、これも確認すれば回避できます。

とはいってもやはり安全面でリスクはある

まったく安全で怖くないかというと残念ながらリスクもあります。そのリスクが安く買える理由でもあるのでなんともいえません。

①と②については３点セットをよく読んで、現地調査すれば回避する事ができます。利益を求め渦中に栗を拾いにいく強者もますｗｗ③についても、通常はないですが交渉の席に威嚇をしたいのか、オラついた人が来るかもしれません。とはいっても、強制執行できる際は圧倒的に強い立場での交渉なので粛々と処理するだけです。

④については通常はないと思っていますが、追いつめられた債務者さんたちがどう受け取るかはわかりません。特に交渉決裂して、強制執行になった場合は逆恨みされてもおかしくないとおもいます。登記簿とればすぐに住所がばれるので、その心配は心の隅に多少はありますね。

回答　以前にくらべれば大分安全安心になっている。物件調査をちゃんと行えば大体のリスクは回避できる

安全性についてはこんな感じですね。個人で入札する場合は、自宅を謄本でしらべられちゃうんでそれだけは１００％安心とは言い切れない事実があります。

価格も安全面もちゃんとした知識と経験値があれば大部分はリスクヘッジできると考えてます。ですので今後も競売は続けていく所存です！！また、強制執行についてはすべてを守ってくれるわけでなく手続きが適用される諸条件がありますのでご注意ください。

今回はここまでです、お付き合いありがとうございました。