ビジネスホテルを建てたら儲かるの？？

こんにちはなまず大家です 😛 　

更新怠ってましたが、「ビジネスホテル」を建てたら儲かるんじゃね？と欲をかき色々走り回ってました。

持ってる土地の後ろの土地が袋地で以前からその地主さんに買ってくれとコンタクトうけてました。そこに隣地で350㎡が売りにでたので合計すると６００㎡超え、商業地域なので容積は４００％。ホテルは容積を使い切るには一番とブローカーたちが言っていたのを思い出して色々動いていました。

ブローカーより先に動け！！

不動産のブローカーさんは商魂逞しくとにかく実現する、しないとかかかわらず唾をつけようとします。唾をつけといて、万が一にも実現する事にもなるなら「自分が話をつけたんだ」みたいな感じでのれん代や手間賃をむしりとってきます。一部では「一言口きいたら５００萬」みたいな言われ方もするようです。実際に隣地の350㎡が売りにでると噂になったころ、いろんなブローカーからコンタクトきましたから(;^_^A　もたもたしてると、勝手にビジネスホテル側にここの「ここの地主さんが隣地を買って御社に興味があります」とかルートを作られかねませんから。ビジネスホテルなんて大手にどうやってコンタクトとるんだろう？と私も不安でしたがHPに普通に「土地活用をご検討の方」にあります。そこにコンタクトすると通常はお客さん扱いしてくれますね。土地の持ち主が直接コンタクトするのはかなりレアみたいですよｗ殆どはブローカーからの話だそうです。

コンタクトした結果です。東横〇ン・ワシント〇ホテル・ドー〇ーイン・相〇・AP〇には直でコンタクトが取れましたが、某ホテルはブローカーにやらせてルートをとられてしまいました・・・

ビジネスホテルで土地活用とは？

今回色々なホテルとコンタクトしておおよそ把握しましたがビジネスホテルは

下記の事業形態があります。

上記４点があるようです。AP〇は好立地はメインが①、他は④。他のビジネスホテルは基本②の地主に箱をつくらせて、サブリースで３０年ないし３５年の期間を借り上げるといったビジネスモデルのようでした。③はかなりレアではないかと感じました。土地は手放したくないので狙うは②もしくは③でした！

ビジネスホテルの利回りってどれくらいなの？

結果から申し上げると、今回のこの欲望のままにはしっていたプランはとん挫してます(笑)理由は下記のとおり

当然ですが、「隣地買って建てたらどうですかね？」なので前提が絵に描いた餅になりますｗｗ。そんななかで詳細設計など社内で動いたら、サラリーマンとして自分の立場が悪くなるのは確実ですからね。

利回りについてですが②の地主にホテルを建てさせる場合まずは立地をみてそこに何部屋ぶっこめるかを計算します。そして建設費諸々をはじきだして８％～１３％の間で提案すると色んなホテルの担当がいっていました。ただし、この８％からというのも某ホテルでは、例えば総工費１０億円なら、そのうち２０％の２億がビジネスホテルからの保証金となります。そして利回りは

「総工費ー保証金額」から８％～１３％の間で諸々の社会情勢を検討しご提案するというものでした。総工費からだったら大分おいしかったんですがね。この数字は各社様々なようですね。

具体的な社名は伏せますが、某ホテルさんは坪８５萬でホテルがたてられるそうで建築費が７億、保証金が１億４千万で年間５２００萬を３０年間固定でお支払いするというざっくり提案でした。もしこれでサブリースの内容がハウスメーカーのようなモノなら見切りますが、こちらは精査にいたっておりません。仮に３０年本当に固定が現実可能であれば、メンテナンス代はホテル側もちなので地主としては固定資産税と火災保険のみの出費で３０年間運営できます。レジデンスやテナントを運営するよりは大分心臓にいい？かもしれません。

ビジネスホテル投資はありかなしか

今回は絵に描いた餅計画だったのでとん挫しましたが、仮に土地を６００㎡もってたとして・融資がとおるならやるの？やらないの？？

自分としてはサブリースの内容がすべてだと思います。ハウスメーカーのサブリースは借主側の権利が強く、いつでも家賃をさげられる可能性があるものがほとんどです。もし、それに近い内容ならやりません。仮に３０年固定でいける（ホテルが倒産する以外）の場合、そのビジネスホテルの財務諸表とにらめっこしてやるかもしれません(笑)　やはり年間にでていくお金が固定資産税と保険代だけって食いつきたくなりますよね？？ADや設備交換代とか客付けの為のアマゾンギフト券とか一切いらないんですよ？？もうちょっと話がすすめば、サブリース内容について精査したのですが残念です。

　売りにでてる隣地は接道がわるい旗竿地なので、単独での運用が大変難しいらしいです。なのですぐには売らせないとおもうので、他にプランがないか色々検討していこうかと思ってます。ブローカーに先手をとられてホテルはまだ面談してないので、一様顔は出してくる予定ですが。肝心な融資ですが、来週参考までに銀行と話しにいきますがたぶん厳しいんじゃないかと考えております。文字通り絵に描いた餅計画でした( ；∀；)　

更新）この記事はコロナ前でしたし、銀行融資がゆるかったので結構怖いモノしらずに動いてました(笑)今ホテルの担当に確認したら、たぶんNGな気がしますね