競売不動産　三点セットの簡単な要点のつかみ方

こんにちは、なまず大家です

競売不動産をするにあたってなくてはならない、裁判所の「三点セット」

みなさんご存知ですよね？この資料がなければはじまりません。今回はこの三点セットのポイントを速攻でつかむ方法について書いていきたいと思います。

そもそも『三点セット』とは？入手方法は？

三点セットとは

競売不動産入札にあたり、なくてはならない資料「三点セット」とはなんなのか？

こんな感じで、要は物件の概要・詳細・執行官が聞き取った内容・不動産鑑定士が判定した評価内容・入札期限や開札日などを網羅した一式の資料になります。

まずは「三点セット」を入手することから始まります！基本的に競売では、内見することができないので殆どこの三点セットから情報を読み解きます。言い換えると三点セットから得られる情報がすべてになるので、この資料の読み解きと調査が落札への道筋となります。

三点セットの入手方法

三点セットの入手方法ですが、２通りのやりかたがあります。

一つは競売総合サイトの981で会員登録してダウンロードする方法。

もう一つは裁判所の不動産競売物件情報サイトBITでダウンロードする方法です。

９８１では、無料会員登録すれば無料でダウンロードすることができます。

どちらも競売を行う上で必須のサイトなのでブックマークしてお世話になりましょう。

三点セットの簡単な要点のつかみかた

さて、三点セットの見方なんですが慣れるまでは結構苦痛なんですよ(笑)

詳しい事は今後まとめる予定ですが、簡単に要点をつかむ方法があります！

「市場性修正」という値について説明します。評価書は不動産鑑定士という不動産の専門家が作成する資料です。市場性修正はその物件がもっている特殊性や事情により売却する際にマイナスの影響がるもの、市場性に影響を及ぼす要素を数値化したものです。また、修正した理由も注に記載されます。

この「市場性修正」が「１」という値なら、特に目立つ厄介な問題がないということで安心して資料を吟味でいます。仮に１未満の「0.8」や「0.7」なら要注意です！説明事項に１未満になった理由もかいてあるので、そちらを確認します。

１以下になる原因としては、借地権が設定されている・持ち分が１００％ではない・崖条例に引っかかる・接道が悪い・不動産売買が殆ど行われない地域である・占有権限のない者が占拠しているなどがあります。

ですので、一番最初に市場性修正の値を見る事によりその物件がもつ特殊性があるかないかを把握してから読みときます。

１であるなら「素直であまり問題のない物件だろーなー」と思いながら精査します。１未満であり、理由に「借地権が設定され」等あればそこを中心に資料を精読します。

場合によっては、市場性修正の内容を確認しただけで物件を見切る事もよくあります。

いままで見た中で一番インパクトがあった市場性修正の原因は「花壇の中から身元不明の死体が発見さたことがある」でしかも修正値がたったの０．８でしたｗｗ

資料を確認する一番最初にこの値を見ておくと、内容確認がスムーズにできるようになります。最近は私も一番最初にこの項目を確認するようになって、資料を読み解く効率があがってきましたよ(‘◇’)ゞ

競売一戸目をめざすなら、まずは市場性修正が１の物件からのチョイスが無難になります。

もちろん、１未満の物件は入札への参加人数はぐっとさがるので競争率はさがるのは確かです。私は自分が解決できそうな問題であったら積極的に参加します！！

それでは！