始めてみよう不動産競売！　その５　開札から残金納付まで

こんにちは！なまずです。

前回の入札書類作成編にひきつづきで、今回は開札から残金納付までの流れを説明していきます。最初のうちは落札できないとおもうので繰り返しチャレンジしてみてくださいね！

この記事では、こんな事が理解できるようになります

前回の『入札書類の書き方』についてはこちらをご覧ください。

どきどきの開札日

三点セットを精査し、物件調査もおわり保証金を納付してようやく入札手続きが完了しました。開札日が早くこないかどぎまぎしてませんか？ｗｗ

開札日の確認方法

三点セットの一ページ目、『期間入札の広告』に書いてあるので入札する際にGoogleカレンダーに登録しておきましょう。

開札日の結果確認方法について

３通りの確認方法がります。

①開札時間に現地（地方裁判所の支部）へいき、生で開札を観戦する（最初はお勧め！）

②執行官室に電話で確認（朝開札なら、午後以降）

③BITの開札結果で確認する（朝開札なら午後２時以降くらいからアップデート）

始めて競売に参加する人におすすめなのが①です。私も２，３回観戦にいきましたが楽しかったです。８９３はいません(笑)普通のおじさん、おばちゃん、中国人とか怪しい人がすこしいるくらいです。

開札がどういったんがれで行われるのか、現場で体感してみるのもよい経験だとおもいます。開札時間がかかれているので、その時間までに支部に行けばOKです。事前の予約等は不要です。

ただし、毎回は行ってられません。現実的には②の電話確認もしくは③のBITで確認がメインになります。BITでの確認の仕方を補足しておきます。

ここではみんな大好き千葉本庁の開札結果確認をしてみます。ホーム画面上部から、売却結果をクリック。そして調べたい裁判所支部をクリックします。

売却結果の検索画面がでてきます。開札日と物件種類を選択してから最後に検索するをクリック。

めでたく開札の結果がでました。ここで自分の入札した事件番号と売却価格を確認します。万が一売却価格が自分の入札した金額と同じなら晴れて落札・・・・・でないかもしれません。念の為同額の入札者がいないか電話で執行官室に確認しましょう。『落札者は１人です』といわれれば自分が落札したことになります。

なお、『たぶん私が落札したとおもうんですが、落札者の名前おしえてくれませんか？』などという質問には答えてくれませんので、しっかり入札金額を記録しておきましょう。

落札できなかったらどうなるのか？

入札時に振り込んだ保証金が裁判所より返金されます

入札時に『保証金の返還請求』の欄で自分の銀行を書いたのを覚えていますか？落札できなかったら、その口座に返金されます。裁判所の仕事は結構はやくて、早いと開札から4日後くらいに返金があるイメージです。だいたいは１週間くらいとおぼえておきましょう。

ちなみに、返金されると裁判所から『保証金○○〇を返金しました』と通知書が届きます。嫁や旦那に内緒で競売やってると、この時裁判所から通知書なるものが届いて家庭内に軋轢がうまれるのは必至なので気を付けてくださいね！！

落札した後の手続きについて

復習をかねて、競売の手順チャートフローを確認します

今回はこの真ん中の落札から裁判所に金額納付をクローズアップして詳しく解説していきます。

落札後の流れ

落札したことを専門用語で『最高価買受人』になったといいます。この最高価買受人になってから残金納付まで、実は細かい手順があります。

細かく分類するとこんな感じです。落札した当日から起算すると、残金納付まで何だかんだで一か月半とか２か月くらいかかります。ちなみに融資をひく場合はこの期間をつかって固めます。

自分であらためてまとめましたけど結構めんどくさそうですね(笑)

慣れるとどうってことないのでがんばっていきましょう！！

①最高価買受申出人になる

開札の結果、一番の高値を付けた＝落札者となったということです。落札した人の事を最高価買受申出人とよびますので覚えておきましょう。２番目の人は次順位買受申出人といいます。

次順位買受申出人は、最高価買受申出人が期限までに残金をしはらわなかった場合に、権利がまわってきます。ただし、開札の当日に現地で執行官に申し出る必要があり現実的でありません。たまたま開札をライブで見ていて次順位になった場合は申し出ましょう。

②裁判所が売却許可決定を下す

これは裁判所内部の手続きで、最高価買受人を調べて不正等の問題がないか確認をし『この人に売却することをきめましょう！』というジャッジです。許可がでたからといって、なにか書面で送られてくることはありません。

別記事でかきましたが、占有解除を行う際に売却許可決定の書面をもって債務者と交渉に入る場合があります。その場合は別途執行官室に売却許可決定書をもらうように手配します。

通常は入手不要です。こうゆう手順が裁判所内で行われていると理解しましょう。ちなみに、売却許可決定が下りなかった人の話は聞いたことありませんね(笑)与信とかの問題で下りないってあるのかなあ？

③代金納付期限通知書が届く

ここで初めて裁判所から書面をもって、あなたが落札したので残金をはらってくださいという書面がきます。開札日から２週間から１か月くらいです。なかなかこないのでドギマギします。

これがわたしに届いた実際の『代金納付期限通知書』です。青枠でくくりましたが、代金納付期限を決定してきますｗｗこれがデッドラインです。日程調整は可能なので、この日でなくとも２，３日前倒ししておくことをお勧めします。

あわせていろんな資料が同封されてきます。残金の納付書（銀行への）、FAX送信書や計算書や納付の詳しい説明などです。以前説明しましたが、最高価買受申出人になると担当が売却係（支部によっては異なる）になります。売却係は分からないことがあれば丁寧に教えてくれるので、わからなかったら電話で聞いちゃえばOKです。

この通知書で確認した期日が残金納付処理のデッドラインになります。残金納付は銀行で納めても終了しません。銀行の納付書をもって裁判所の売却係にいって、そこで納付処理をおえてやっと完成になります。そのデッドラインがここに記された期日になりますので、よく肝に銘じましょう。

④固定資産税評価証明書の入手と計算書をFAXで送信する

ここからちょっと忙しくなります。まずは落札した物件の固定資産税評価証明書を手に入れ、その税額から代金納付期限書に同封されている登録免許税の計算表に記入しFAXします。そのFAXを元に裁判所が最終的に登録免許税や必要な切手代やらの必要経費を連絡してきます。

そこで手に入れた必要経費と入札の残金を銀行に収める必要があります。

簡単に言うと、登録免許税は裁判所が勝手に計算してくれるんじゃなくって最高価買受人が自ら計算してその計算結果の確認を裁判所が行って最終金額を決定します。

まずは役所へ行って固定資産税評価証明書を手にいれます。直接行っても可能ですし、郵送でも可能です。ここでのポイントは、どちらも『代金納付期限通知書』を使って評価証明書を手に入れます。

本来は持ち主、もしくは持ち主から委任を受けたのものしか手に入れないので競売で落札した人は代金納付期限通知書をみせれば問題なくゲットできます。

くわしい入手方法は過去記事を参照してください！

固定資産税評価証明書を手に入れたら、次は計算書を記入して裁判所へFAXします。

計算書は各支部フォーマットは異なるみたいですが、こんな感じです。

これが私が以前使用した実際のモノです。ここの支部は計算書と一緒に最後の代金納付のアポイント取りを一緒に行うフォーマットでした。

登録免許税の計算表ですが、先に手に入れた固定資産税評価証明書を見ながら記入していけば最後に必要な登録免許税額が出るというものです。

添付の書き方説明も詳しく書いてますし、わからなかったら売却係に電話でききましょう。先に貼った過去記事にも記入方法が書いてあるので、参考にしてみてください。

記入後FAXします。裁判所はいまだにFAXなんです、添付ファイル送信はNGです。FAX送信になります。

⑤登録免許税納付書がFAXで届く

計算書をFAXすると、内容を確認した裁判所から数日後に確定した登録免許税諸々の費用内訳の連絡がFAXでとどきます。ですのでFAX番号が必須になります。

これが実際のモノです。登録免許税額は当然ですが、自分が計算書ではじき出した金額と同じです。他切手代などがかかりますので、ここにかかれた金額を納付します。

登録免許税納付は納付書がついてきません。ですので銀行にいって『国税納付書』というものを使って納付します。代金納付期限書と一緒に納付方法の説明書がはいっているので、それを参考にしましょう。

ちょっと面倒くさいので、過去記事にまとめていますのでそちらも参考ください。

また切手は記載されている金額分を分けて用意しておきます。

ついでに代金納付期限書に同封してあった残金納付書で納付も済ませておきます。

⑥裁判所売却係へいって納付手続きを完了させる

ようやく最後です(笑)代金納付期限通知書を受け取った際決めたアポイント日程の日に下記資料をもって向かいます。

基本的には各支部同じかとおもいますが、念の為ご自身で確認してください。これだけ渡す資料があるので、もしかしたら手違いで足りない可能性もあります。ですので、デッドラインぎりぎりの最終日にやるとリスクが伴います。やはりデッドライン期限の３日以上前に訪問するのが無難です。

この納付処理完了した当日の２４時から法的には名義が自分に移ります。（実際の登記簿更新はタイムラグがあります、２週間後くらいに郵送で届きます）。ですので、納付完了予定日からは火災保険をかけるのを忘れないでおきましょう。

色々な事務手続きが結構煩雑です。とくに期限があるものなので、時間に余裕をもって一歩づつにおこなえば問題ないと思います。分からなければ電話でききましょう！売却係は優しい♪（個人的体感）

今回はここまでです、お付き合いありがとうございました。