始めてみよう不動産競売！　【その３　入札金額査定】

こんにちは、なまずです。

前回までで三点セットの読み方まで書き進めたので、今回は入札金額決定へのプロセスです。

不動産投資をかじったことある人向けにかいているので『釈迦に説法』になるかなとも思い最初はしょるか悩みましたが、競売ならではの見込まねばならない経費などがあるのでまとめることにしました。

最後までおつきあいくださいまし 😛 

この記事でわかる事はこんなことですよ！

入札金額決定のプロセス

金額決定のプロセス

入札金額設定のプロセスです

プロセスを見ると簡単です。①は一般不動産売買でもなじみあると思います。②については競売特有なモノなので後ほど詳しく説明します。③は一般不動産でも必要となる項目です。

ですので不動産投資経験者なら、②の占有解除費用（残置物処分費）を盛り込めばいつもやってる金額査定とほぼかわらないと思います。

一般売買と異なる点

これだけみるとかなりおいしいですよね？

入札するにあたってはその物件の基準価格の２割以上の保証金を予め裁判所に振り込む必要があります。

ボロ戸建てをねらうとなると基準価格は大体100万～２００万くらいです。ですので最低でも一回の入札に20万から40万の保証金が必要になります。

２割の保証金といっても、落札すれば物件取得にそのまま使い落札できなかったら数日後に戻ってきます。

仲介手数料がないのもかなりありがたいです。

ただし裏を返せば、仲介手数料をもらう一般不動産売買では仲介業者が業法上のさまざまな責任を負う必要がでてきますが裁判所はそれがありません。極端なミスなどを除き、三点セット上の情報はあくまで執行官の意見であり権利関係等を確定するものではない以上すべての責任は落札者が負うものとなります。

①登録免許税および不動産取得税の試算方法

これは簡単です、「固定資産税額＊５」でざっくり試算します。色々賛否両論あるかとはおもいますが、注力すべきはココではないのでざっくりでいいと思ってます。

固定資産税額は三点セットの初めのほう、期間入札の広告のこのページ右に書かれています。

ボロ戸建てさがしてると都市計画税はあまりみかけないのですが、あれば固定資産税額＋都市計画税の合計を５倍にしてください。５倍で計算すると、登録免許税と不動産取得税を支払っても恐らく御釣りが返ってきます。

税金に強い方は詳細な計算方法をしらべてみてください、なまずはざっくり５倍でやっております。

②占有解除費用の考え方

占有解除費用の考え方についてです。

５パターンに分かれます

①債務者が現時点で住んでいる

②空き家状態で残置物がある

③空き家状態で残置物がない

④オーナーチェンジ物件

⑤強制執行前提

各パターンで考え方が異なってきます。

①債務者がすんでいる場合

概算で１５万円みとく、やばい奴なら＋αもしくは強制執行の可能性がでてきそうなら強制執行の費用を試算しておく。

物件は落札し、残金を納付した日の24時から自分の名義となります。戸建て競売の多くの場合は、債務者の方が住んでいますので占有解除プロセスのなかで出て行ってもらう必要がでてきます。

基本の考え方は、所有者でなくなった以上速やかに自己責任で家財道具をまとめてでてってもらう。

これが基本の道理にかなった考え方ですので、費用は０です。ですが現実的には費用が発生すると覚悟しておいたほうがいいです。

というのは、競売にかかった方はローン返済が滞ったが故の結果です。当然資金繰りは厳しく、引っ越し費用の捻出が難しい場合があります。後で書きますが、落札者として一番避けたいのは「強制執行」です。時間と金がかかるので。

居座られて強制執行に持ち込むよりは、引っ越し費用の援助やらお礼金やらある程度の金額で交渉できる予算を見込んでおく必要がでます。

それが１５万です。交渉により無事出てってもらっても、残置物が残る場合があります。本来なら残置物も元所有者負担で処分させたいのですが、現実不可能です。処分同意書をとりつけて、こちらの費用負担で処理することになります。物件の写真をみて、残置物が多い場合はある程度処分費用も計上して試算するのがベターです。

②空き家状態で残置物がある

概算１５万＋残置物処理費でみておく。

残置物はほぼ１００％落札者が処理する必要がでてきます。もう済んでいない競売にだされた家の残置物をお金払って処分してくれる人ってなかなかいないです。

１５万は何につかうかというと、空き家とはいえ債務者とコンタクトして残置物放棄の書類にサインしてもらう必要があります。また鍵や図面もできれば入手したいところです。普通の方なら、残置物はこちらの費用で処分しますのでと持ち出せば鍵やサインなどはすぐに提供してくれます。

その際の交渉材料の道具として費用計上してます、もちろん０円目標です。

残置物処分費用の概算なんですが、これが説明しずらいｗｗ

写真のみから判断することになるので、もう感覚の世界です(笑)ある程度多めに見積もって、経験を積みながらその精度を高めていく作業が必要になります。参考までにわたしの試算金額ですが

４０万ってかなりの量なので、通常はあまりないと思います。イメージですが、４，５人家族が３０年以上すんでいた家ですべての家財道具と私物を処分するくらいの感覚です。できればかっこよく、「こうやって計算する！」みたいな事を言いたかったんですが、力不足で申し訳ないです。

というより写真のみの情報という前提がちょっと弱いので、やはり感覚に頼らざるを得ないというのが競売のデメリットであり醍醐味なんですよｗ

過去記事にかいたんですが、残置物処理業者は町の便利屋さんから専用業者までたくさんいます。実際にやった例では２トントラックが８台だか９台分で１６万ちょいでやってくれた所がありました。他業者はすべて４０万円代でした。

実際自分でやってみると、おおよそのかかりそうな費用がわかってきます。どなたか金額を出す公式があるならおしえてくださいまし！

③空き家状態で残置物がない

３万円で予算をとる。

三点セットで執行官が残置物がないとうたっている場合は残置物放棄のサインが必要ありません。ですので、債務者に連絡がついて鍵をもらえればそれを使えばいいし鍵屋さんよんで開錠してもらってもOK。その為の３万円です。

開錠する際は落札書類と名義がかわった謄本の確認を受ける場合が多いですが、数万で開けてくれます。残置がない前提とはいえ不測な自体に備え、開錠から中にはいって確認するまでの一連を動画にとっておく事もありです。

④オーナーチェンジの場合

５～１０万で予算をとる。

築古戸建て競売ではあまりありません、自分で住んでいる場合があ多いからです。区分マンションではよくみられ、落札して直ぐに収入が確定するので安定感があります。

債務者でない入居者が家賃をはらってすでに住んでいる状態の物件です。この場合に必要な費用は、自分で契約書諸々を巻き直せるならかかりませんが、管理会社をつかって書類関係をやらせる際は多少金がでると思います。その分を５～１０万でみます。

⑤強制執行前提

戸建ての場合５０万～１００万の費用をみておく。

やりたくはないですが、交渉決裂や三点セットの陳述からかなりやばい奴がはいっている場合は最初から強制執行前提で費用試算します。

強制執行については、別記事で詳しく書きます。ざっくり仕組を説明すると、裁判所が期間内にでてってくださいと占有者に通告し期間になると家財道具まとめて強制的にだす仕組みです。家財道具は裁判所が指定した業者に保管され、一定期間ののち競り売りにだされます。

おおよその期間が２～３か月ほどかかり、家財道具の量にもよりますが戸建ての場合５０万～１００万ほどかかるそうです。（エビデンス⇒なんかまわりの噂ｗ）

強制執行できる権利は占有屋対策など有効な権利であると同時に、時間と費用が発生する積極的にはやりたくたいものです。

最初のうちは、強制執行がちらつくような物件はスルーが無難です。当然強制執行前提の物件は参加者が減るので、費用を見込んでも十分数字がまわるなら検討もあります。

なまずはまだ強制執行の経験がない（強制執行前提の統合失調症の人が住んでる物件を落札したが、奇跡的に無血開城）ので、是非とも一度経験したいとおもっています！！

③リフォーム費用試算の考え方

自分で書いていて気づいたんですが、さっきから自分『ざっくり』を連発してますよね(笑)これって競売のデメリットであって歪みが生まれやすいメリットでもあるとおもってます。

というのも現地にいけば外見は遠目に確認することはできますが、内見ができません。部屋の中の状態確認は執行官の意見と写真のみで判断するしかないのです。ですので、写真から経験と目測を総動員いて『エイッ！！』と決め打ちするしかないのです。

不動産投資の経験者の皆様や特にDIYクラスタの方なら写真である程度の概算はたてやすいとおもいます。参考までにわたしがやってる『ざっくり』試算法を書いておきます。あくまで参考程度にしてくださいね。

正直リフォーム金額査定は自分も力不足を感じています。力不足を感じている不安から、査定もチキンバイアスが働き高めの設定となり落札できないループになっていのも感じています。

もう少し経験をつんで、精度の高い査定をできるように励みます！

ざっくりで試算するので、落札するとギャップが出てくることもあります。私の場合は査定がチキンなので思ったより費用が掛からなかったというパターンのほうが多いです。たまに想定よりかかりそうだと思ったときは、泣く泣くDIYやりますｗ

ポイントはあれもこれもやらない、リフォームしない勇気だと思います。物件のタイプにもよりますが、最低限のリフォームで貸すをベースに考えていくとうまくいく気がしてます。最初のうちは、自分が住むわけでもないのにあれもこれもやりたくなっちゃうんですよ（反省）

長々と説明しまいたが、この①登録免許税②占有解除費③リフォーム費を合計すれば物件落札外費用が算出されます。

相場賃料と売買価格、過去の落札相場を査定する

物件落札外費用を算出したので、もうあと一息です。続けて相場賃料と売買価格さらには過去の落札相場を査定します。相場賃料を利回りを出す為に当然必要ですが、売買価格も参考にします。

というのも、競売参加者の多くは転売ヤー（とは言わないｗｗ）で業者が転売の為に購入します。売却相場を確認することで、転売業者ならこれくらいで指してくるんじゃねーかな？想定するために使います。

相場賃料を査定

不動産投資経験者向けなので、細部までは説明いたしませんがプロセスは２つ。

以上です、おそらくみなさんがいつもやっている事とかわなないと思います。

ポータルサイトは使いやすいので結構ですが、at-homeやスーモやホームズなどが有名です。普段からつかっているサイトで査定してください。同程度の建物の賃料を確認します。

本腰を入れて入札すると決めた場合は、仲介業者さんへのヒアリングも行います。現地確認をおこなうならそのついでに訪問。現地確認を行わない場合は電話でヒアリングします。

ヒアリングのポイントですが、『この物件なんですけど、どうすかね？』という聞き方をしない。業者さんからの回答がふわっとしていたり差しさわりのない場合の多くの原因は聞き方にあります。聞き方があいまいでふわっとしていると回答もそれと同じになります。

極力事前リサーチして『こうゆう属性の方がすんでて、駅もとおいから工場勤めのブルーカラーの方が家賃安いのを目当てにくるとおもうのですがこの家賃設定だとどれくらいの反響ありそうですかね？』とある程度想定でかまわないので具体的設定を提示しながら切り込みます。質問がいいと、回答もそれについてきます。

業者さんも仕事してるので、手を煩わせない程度に賃貸仲介もお願いするかもしれませんとにおわせながら手短にすませます。

ちなみに私は競売でこの物件とは具体的物件名はださずに、間取りだけを紙面で持参して『買い付け出すところなので具体的な物件の場所はいえないんですが』と濁して話します。

余計なライバルの参入は防ぎたいからです、そこまで神経質になる必要もないかもしれませんが。

売買価格を査定

これも賃料と同じです。ポータルサイトを駆使して、戸建てだったら同程度スペックの戸建てがそのエリアでどれくらいで販売されているか確認します。築古戸建てとかやると、販売されている物件が少なく算出しずらい事も多々あります。そのへんは競売得意のざっくりで決めちゃいましょう。

賃料ヒアリングする際に、ついでに売却相場の確認もわすれずに。

売却価格がわかったら業者の予想入札金額をはじき出す

これでおおよその業者目線の数字を出します。業者の利益目標も現実わからないので、ざっくりなのと自分ではじいたリフォーム費と業者目線は異なるので何ともいえませんが参考値を出す為にこれで計算します。

そのエリアの落札価格相場を把握する

これは入札しようとしている物件と似たものが、そのエリアで過去どれくらいの相場で落札されているのかの確認です。基準価格にたいして落札金額が何倍になったかをざっくり把握します。

調べ方は裁判所のBITに飛びます。

次にエリアを選択します、ここでは千葉の本庁エリアをサーチします。

検索画面がでるので、狙ってる物件の種類と過去三年を選択してエリアを選びます。

築年数や広さなどもフィルターできるので、適宜つかってみてください。最後に一番したの検索をクリックします。

これで過去３年の八街の千葉地裁でおこなわれた戸建ての落札結果がすべて表示されました。そのなかで自分の狙っている物件と近い間取りと築年数（大体ちかければOK）をみつけていき、その物件の落札価格が基準価格の何倍になっているか傾向をつかむ。

この写真の例だと3.45倍になっています。

全体的にざっと見ていくと大体の傾向がつかめます。「このエリアの昭和築の物件は大体基準価格の1.2倍から1.5倍くらいだな」とか平成若目だと３倍弱だけど、平成初期物件なら２倍いかないくらいかな？」といったおおまかな傾向でOKです。

今まではじき出した数字を使い入札金額を決める

この段階で、『物件落札外費用』・『予想賃料』・『業者予想入札価格』・『過去の落札価格相場』の４つ準備が整いました。

この４つをつかって、自分の欲しい利回りに対して業者目線を加味して入札金額をきめます。

欲しい利回りを設定

皆さんそれぞれターゲットの利回りがあると思います。戸建てだったり区分だったり、都心だったり地方だったりで一概にどれくらいを狙えとは言えません。私は戸建てだと１５％～２０％、相当条件がわるかったら２０％＋αくらいの目線でやってます。

Twitter界隈で見かける利回りからすると物足りない感じもします。競売が割高になっているという流れもありますし、このあたりが現実的な数字ではないかと考えます。楽待に掲載の利回り＋２～３％でかえるくらいの感覚です。

当然権利関係の素直な、料理しやすい物件なら利回りも低くなります。権利関係が複雑で、占有者がやばめだったりゴミ屋敷だったりと手間がかかりそうなのは利回りが高くなります。自分で競売経験をつんで、許容できうるリスクを増やしていくことで一般市場より安く手に入る可能性は高くなるとかんがえています。

具体的に計算してみます。

仮に予想家賃が５万円の物件とします。5万円＊１２か月で年間６０万円です。利回り２０％が欲しいのであれば　６００、０００／２０％＝３、０００、０００となります。

３００万で落札すれば２０％の利回りがでるので、ここからさらに計算

　　３、０００、０００ー物件落札外費用＝入札金額

１５％ターゲットなら　　６００、０００／１５％＝４、０００、０００となり

この４、０００、０００から物件落札外費用をひいて入札金額を割り出します。

私はこのシュミレーションを数パターンつくって見比べてます。弱気家賃設定時・通常家賃設定時・強気家賃設定時さらには理想の利回り、現実的な市場の利回り、これくらいまでなら許容できる利回りなどで数種類のパターンを見比べて判断します。

自分が設定した入札金額と業者入札価格を比べてみる

短期転売で利鞘を抜くのと、われわれ庶民が行うホールドで賃料収入を得るやり方では圧倒的に利鞘を抜く転売価格のほうが高くなります。

ですので、自分が予想した入札金額とはじき出した業者入札価格にあまりに差がある場合はそそくさと撤退します。数字上勝ち目ないですもんｗｗ

ですので作戦としては、もしかしたら業者がたまたま入札してこなくて落札できればラッキー作戦をとるか、業者が転売しづらい物件を意図的に選びます。ゴミ屋敷だったり、ちょっと料理に時間がかかりそうだったり、築古だったりです。

平成十何年以降の新しめのものは、転売が圧倒的に有利ですので手はだしません。築古ならワンチャンあったのですが、最近の築古戸建てブームで価格があばれているのが現況です。

最初はだめもとでも、数多く入札して結果と自分の入札価格の差を体感していくことが大事だとおもいます。

最後にBITで調べた過去の落札価格と自分の設定した金額を比べてみる

最後にBITで調べた過去の落札価格帯と大きな開きがないか確認です。この確認は、開いていたら落札できないという意味の確認ではなく、『もしかしたら賃料設定とか自分のしらべに致命的なミスがあるのでは？』と確認する意味のものです。

過去の相場通りだったら自信をもって入札、相場よりだいぶ低かったら落札の可能性は低いかもなと心の準備や場合によっては撤退、相場より高かった場合はいままで自分がはじいた数字に間違いがないか再確認。

こういった使い方をしてみてください。

最後に『物件概要書』にまとめる

この工程ははしょってもいいかな？と悩んだんですが紹介しておきます。以前は私も毎回、三点セットをよんで入札金額をはじいたら物件概要書をつくってまとめていました。その作業をすることで、三点セットの読み込みが深くなるのと、情報が一枚にあつまるので色々検討しやすくなるからです。

また金融機関に行く際にも概要書はつかえるので、作ってみても損はないと思います。

こんな形でまとめてます。物件を査定するなかで色々分かったことは、その他欄に記入してます。

まとめ

自分でおもってたより大分長くなりました(笑)しかもまだ書き足りないこともありますが、今後肉付けしていきたいと思います。ざっくり理解できるように手順をまとめます。

前にも書きましたが競売は素直な物件ほど競争率は高く、利回りは下がります。業者さんが嫌がる、ひと手間のかかるもしくは時間がちょっとかかる物件をねらっていくことで落札できる可能性がたかまります。

当然ひと手間を料理できるスキルと経験が必要になります。それは何回か落札を重ねる事で嫌でも身についていくと個人的には思っています。まずは楽待より数パーとれればいいかくらいの目線で落札して経験を積むというのも一つの作戦だと思いました。

今回blogを書いて改めて感じましたが、競売って中がみれないからほとんどがざっくり試算のもとに成り立ってるという事実(笑)不確定な要素の中で自分で金額を決め、その金額に責任をもたねばならぬという罰ゲームのような仕組みでさらに競売が好きになりました(笑)

お付き合いありがとうございまいた、次回は『入札書類作成』を書くつもりです！