こんにちは、なまず大家です。
blogを放置していたら、もうワードプレスの使い方すらわすれてしまいそうなので手遅れになる前に再開しました。
最近は不動産が買えず・落札できずで新しいネタもなくなってきているのですが自分の知識の整理も踏まえて、今回から競売をはじめるにあたっての手順的なものを纏めていきたいと思います。
その際に、不動産投資の経験者が競売をはじめるにあたって問題になる点について書いてみました。
✅不動産投資経験のある人が知っておくべき点は？
✅不動産投資経験がある人がぶち当たる壁は？
✅実はそんなに敷居高くないじゃん 😀
不動産競売参加のチャート
簡単に手順をまとめてました、こんな感じになってます。
ざっくり手順でみても、結構なフローの数がありますがよくよく分析すると大したことないです。
オレンジ色の作業は、不動産投資経験者ならいつもやっている事です。
青色は資料の見方と入札および残金納付の手続きにすぎず、なにも恐れる事もありません！
となると、参入障壁になりえるのは紫色の「占有解除」の作業だけになります。
逆にいえば、占有解除さえ処理できれば競売参入を躊躇う要素がだいぶ減ります（とはいっても競売独自のリスクは存在します、他の記事で詳しく！）
厄介なのは「占有解除」だけ
占有解除とは？
競売不動産と聞いて、最初の思い浮かべるリスクって・・・・
①や〇ざとか変なのが居座ってどうてくれないんじゃないのか？
②精神的にやばい奴がすんでたらどうしよう？
③なんとなく怖いｗｗ
①～③のイメージはすべて、占有解除の際に直面する問題です。
『占有解除』という意味がピンとこない人の為に簡単に補足します。
競売で落札すると、土地および家屋の所有権が残金納付した当日の２４時より自分のモノになります。その際に、競売にかかった人が住んでいる場合と住んでおらず空き家の場合が多くのパターンです。
住んでる場合は、穏便にでていってもらうよう交渉する。穏便に出て行ってもらえないなら裁判所で強制執行の段取りを取る。
空き家の場合は、残置物なければ問題なし。残置物があれば、そちらの所有権は競売にかかった人のものなので撤去してもらうかこっちで処分してもよいという許可を取る必要があります。
この一連の作業を『占有解除』とよんでおります。
占有解除も正しい知識と対応方法をわかっていれば、それほどおそるるに足らず！（と信じていますｗ）。なんといっても、競売の落札者には強制執行できる権利があるので最悪強制執行前提で落札する作戦もあります。
強制執行は万能ではありませんが、多くの厄介なパターンを解決してくれる手助けになるのは間違いありません。本来だったら、裁判をして判決をもらってからやって強制執行できるのですが競売にいたっては落札と同時にその権利があるのです。
わたしが占有解除した経験
業者さんのように占有解除を百も二百もこなしておらず、まだまだひよっこです。自身では６回ほど。あとは知人に付き添う形に占有解除の先方との打ち合わせにサポーターとして何度か参加しました。
一番最初は、まさに占有解除が怖くてストレスでしたが何回か重ねるうちに『最終的にはなんとかなるなｗｗ』って感じに落ち着いてます。
知人で何とかならないパターンを見たことあるので、何とかならないパターンになりそうな物件に入札しないことで回避できます。
過去記事に実際に解除した経験を書きましたので、時間あればみてみてください。
過去記事ー「実際に体験した占有解除 東金戸建て編」
記事を読んでいただけるとわかるんですが、結構色々ともがいています(笑)最初は何が起きるかびくびくしっぱなしでした。今では占有解除を楽しみたい！欲がでて、その為に入札を繰り返してます！
まとめ 競売の参入障壁は『占有解除』だけ！
ということでまとめです。
不動産投資経験者が競売に参加する際に問題になるのは、『占有解除』がメインです。
他は普段の不動産投資で当たり前にやってることと、手続きのみ。
ですので、この占有解除に対する正しい知識と手順をしればおそるるにたらず！というのがワタクシの意見です。まだ痛い目にあったことがないだけなのかもしれませんが、痛い目に合わないような選択をしているつもりなので今後も合わない事を望みますｗｗ
次回以降、三点セットの読み方から初めて落札までの流れをひとつづつ記事にしたいと思ってます。やる気が続くよう自分でも祈っております。
