こんにちは、なまず大家です。
今回は不動産投資では必須となる、銀行評価のお話です。
銀行さんは不動産物件に対して独自の基準で評価額をつけます。収益還元法とか積算法とか色々あるんですが、一番使われている積算評価の方法についてまとめてみます。
目次
銀行の不動産物件の評価
大きく分けて『積算評価』と『収益還元法』の２つ
各銀行それぞれ評価する仕方は違うのですが、大きくわけて２つの評価方法があります。
それぞれの定義ですが
不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価して、それを合算するという評価方法。不動産そのものの資産価値に重きを置いた評価方法。
不動産物件が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法。不動産が産み出す収益に重きをおいた評価方法
なぜ銀行は物件評価をするのか？
物件の融資をする際に、「その物件にいくらの価値があるのか？」という資産が必要になります。こちらが銀行が物件評価する一つの理由。
もう一つは、融資する人間（もしくは法人）がもっている資産評価の際に使います。例えば個人で他の銀行から1憶円の借入をしている不動産投資家がいるとします。もしこの不動産の評価額が借入額と同じ１億円であるならば、銀行的には借入額と資産が同等とみます。逆に、物件評価が５０００万円だったら負債５０００万と見なされます。
銀行マンは絶えず、物件評価をしてます。その評価額如何で貸付られる、られないが決まるので重要な要素になります。
積算評価の計算の仕方
建物 ➡建物の延床面積＊再調達価格＊残対応年数÷法定耐用年数
※再調達価格 RC１９万 重鉄１７万 木造１４万（銀行により異なる）
※法定耐用年数 RC４７年間 重鉄３５年間 木造２２年間（銀行により異なる）
土地と建物の合算が積算評価額となる
とかくとちょっと難しく感じちゃうんですｗｗ解説しますね。
土地は簡単です。対象物件の相続路線価が１㎡あたりいくらかなのかを調べて、平米数と掛けるだけです！
相続路線価ですが、全国地価マップというサイトで簡単にしらべられます。
該当不動産の住所を入力して、該当住所を表示する。
そこの不動産に接道している路線価を確認
Ex「９８０D」なら１㎡あたり９８万円（Dは借地権割合を表しているのでとりあえず無視）
相続路線価１５万/㎡で２００㎡の土地なら
１５万＊２００㎡＝３０００万円となります。
建物も難しいようで公式覚えれば単純な計算です。
再調達価格とは、各銀行独自で定めている建築素材ごとの再調達した際の基準価格です。横〇銀行やSM〇C、り〇な銀行と各銀行基準がことなります。RCですと㎡あたり１８～２１万で、木造だと１４万の銀行がおおいです。
この単価は各銀行ことなるので、融資担当からヒアリングしておきましょう。
また法定耐用年数とは国が定めた減価償却の際に基準となる年数ですが、一般的にRC４７年、重鉄３５年、軽鉄２７年、木造２２年となっております。
ただし、こちらも銀行により異なることがなります。固い地銀や信金ではうちはRCを４０年で見ますとかも結構あるので、事前のヒアリングが必要です。
※銀行により異なる場合がある
例題です。
延床面積２４５㎡の木造アパート（築１０年）の積算評価を求めよ。木造の法定対用年数は２２年として再調達単価は１４万/㎡とする。
２４５㎡＊１４万/㎡＊１２÷２２年
残耐用年数は木造の法定耐用年数２２年から現在築１０年なので１０を引いて１２年と計算します。答えは約１８７０万になります。
もう一問
延床面積８８㎡の木造一戸建て。築年数は２７年。再調達価格を１４万/㎡、木造の法定耐用年数は２２年とする。
８８㎡＊１４万＊０年÷２２
残耐用年数はマイナスがないので２２年より古い木造は０年となります。となると計算結果は当然ゼロ！銀行は法定耐用年数オーバーの建物の価値をゼロとみなす場合がおおくあります。
収益がでていて、まだ住めるといえども公式に当てはめた結果がすべてな銀行が多いのでゼロ価値ですｗｗｗ。当然収益還元法で計算すれば、実際に収益がでているので評価される場合があります。
収益還元法の計算方法は？
今回はあつかいません！というより私も自分で計算しません。
というのも多くの銀行は積算評価をベースにしているので、収益還元法をあまりつかわない。（収益還元法評価でゆうめいなのはりそ〇な銀行です）また、収益還元法は収益の計算の仕方がその土地及び銀行によりバラバラで公式のように当てはめられる数値がないので、私は計算あきらめています(笑)
なぜ自分で計算する必要があるのか？
自分で計算する必要について。銀行に資料なげればおしえてくれるじゃん
銀行マンの身にもなってかんがえてください。購入意思があり、なおかつ融資可能な客の資料だったらしっぽ降って査定してくれます。が、毎回そうゆうわけにはいけません。特にわたしのような弱小投資家は何棟も買えないので、銀行員様に無駄玉をうたせる可能性がたかいんですｗｗ
なので、目ぼしい物件があって「マイソク送るんで査定してください！」なんてのはNGです、最初の数回は笑顔で対応してくれますがそのうち相手されなくなります。
銀行に相談する前に自分で計算して、融資の可能性が歩かないかだけおおざっぱに評価する
多くの銀行では融資の基準として、対象物件の残耐用年数が融資期間であり、金額については積算評価を基準として情勢により頭金をはじき出します。
２年前のイケイケどんどんの時は各銀行積算評価額＝融資可能額が当たり前でした！！なかには積算+アルファで借りられました。
ですが、今や各銀行もしまってきてます。大手銀行は相当な資産がないと相手にしてもらえなくなりました。地銀などでも積算評価如何にかかわらず２割から３割の頭金が当たり前になってきています。積算がでない物件だと４割いれろとかいわれちゃいますｗｗ
そこで、まずは目ぼしい物件を見つけたら自分で積算評価をだしてみましょう。それを基準に融資を引ける年数と頭金の予想をして、自分の土俵にのるのかどうかをジャッジします。
ここで土俵にのらない論外物件は捨ててさっさと次にいきます。土俵にのって「銀行との交渉次第ではワンチャンスあるかも！！？」ってなったら銀行員に相談です。
あの楽待さんが面白い動画を上げてましたので貼っておきますね
銀行への事前のヒアリングが必須になる
自分で計算するには、各銀行の融資姿勢や各数値の基準を事前にヒアリングしておく必要があります。しかも銀行の融資姿勢は金融庁の鶴の一声で瞬時に替わりますｗｗ
ですので、定期的なヒアリングをかけて今はどんな物件をもっていけば融資がどおるのかを把握しておく必要があります。
木造の築古なら静〇岡銀行へ、都内のRCならSM〇Cが使えるとかきらぼ〇しなら多少年数は多くとってくれるとかの判断が必要になります。
銀行へのヒアリングの仕方については、別記事書いていきたいとおもっています。簡単にいうと自分が今どれだけの資産を持っていて、どんな物件なら融資をひけるかの判断材料の聞き取りです。
ちなみにですが、先日SM〇Cさんとお話してきたら、あんだけ借りろ借りろいってたのに、「もう投資案件はもってこないでください」と言われました(笑)
実際の銀行評価額の計算はこんなに単純じゃない
今回は投資家側が概算で算出するために簡易的な計算方法を説明しました。
ですが実際の銀行さんの計算には色々な掛け目がはいります。たとえば物件の接道が悪かったら「＊０．８」の掛け目がはいったり、地域的に弱かったら掛け目がはいるなどです。
この辺の掛け目も銀行さんとの付き合いがながくなると、大体わかってきます。旗竿地物件ならこれくらいかな？とか、ちょっと整形地じゃないから多少割引されるかなとかです。
なので、今回記載した計算方法はあくまで簡易的なモノであると認識し活用してみてください。
今回はこれまです、お付き合いありがとうございました(‘◇’)ゞ
✅基本的な積算評価額の計算の仕方
✅銀行による評価基準の違い
✅なぜ積算評価をしなければならないのか？